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从美国总统看商业地产的开发商思维

发布于:2019-02-20 13:51   来源:未知   作者:admin

特朗普现在是美国总统,他是不是好总统?

 

这个不在本文讨论范围里面,历史自有定论,公道自在人心。但特朗普确实是一个很成功的房地产开放商,这个是确认无误的。

 

十几年之前看过美国一档综艺节目《学徒》,大概内容是十几个学徒跟着特朗普,进行淘汰赛,最终获胜者是得到特朗普集团一份年薪百万美元的工作。

 

“you are fired”(你被解雇了)。

 

这是特朗普在《学徒》中的著名台词,也是美国很著名的一个梗。从那之后,对这个留着奇怪发型,眼高于顶的高调房地产开放商留下了深刻印象。

 

 

商业地产这种建筑类型,特别是写字楼,其发源之地主要是美国纽约。

 

1931年建成的帝国大厦是高档商业地产的第一个标杆项目。开业时只有20名租户,第一年去化率是23%。

 

当时纽约此类大厦的去化率第一年52%,五年内90%。

 

不过挺过去后,帝国大厦持续贡献了90年的巨额租金现金流。纽约人确立了现代商业地产的开放商思维。

 

特朗普是美国纽约最著名的房地产开放商,而且主要是开放商业地产,其代表之作是特朗普大厦。

 

特朗普的总统思维天马行空,澳门新葡新京官方网站无法掌握。

 

但是从他的经历,从他的商业地产作品,从他的自传(特朗普其实挺爱写书的),澳门新葡新京官方网站可以去了解一下的特朗普的商业地产开放商思维。

 

 

 

1

心怀大事

 

   

特朗普出生在纽约一个房产世家,父亲从事纽约的廉租房开发,生意很成功。特朗普受父亲的很大影响,从他记事起,他父亲就和他说:“人最重要的是热爱自己从事的事业,因为这是唯一一件你能够做出成就的事情。”

 

特朗普很早就意识到他自己会从事房产事业,但不会做廉租房生意。毕业之后,他首先参与了父亲的廉租房社区管理,恶性租客的收租工作把特朗普折磨坏了。

 

他想做大型、刺激、有吸引力的房产事业,也就是高档商业地产。

     

心怀大事,核心就是全神关注,几乎达到了“强迫症”的程度。

 

在建设特朗普大厦的时候,为了挑中庭大堂的大理石,特朗普亲自挑了三百种大理石。

 

为了让容积率达到21以上,特朗普花了极大的精力和代价取得了边上蒂芙尼商店的上空权、一个临近的小地块以及政府的审批。

 

“心怀大事”在纽约商业地产界,这是一条适用的真理。

 

 

2

风险管控第一:做最坏的打算,最好的准备

 

 

特朗普的言行举止,很多人会被迷惑,认为他是一个投机取巧者,而且胆大妄为。商业地产最大的特征是前期一次性投资大、政府有管控,实际上是风险极大的。

 

特朗普自己说:“事实上,我不是那些去玩老虎机,想投机大赚一把的人,我要做的是经营老虎机的人。”

        

特朗普遵循风险管控原则,取得成功的最好例子,是在大西洋城的赌场项目。

        

他用了几年的时间,在滨海大道只收购小块土地。在做每一笔小块地块交易的时候,他都事先考虑它们能否整合起来。最终这些小型地块整合成一片条件甚佳的大地块。

 

这样大大减轻了一次性付款过高的现金流压力,而且总价也降低了。

        

土地整合好了以后,特朗普并没有急着在上面施工,宁可付很长一段时间的土地空置费。

 

这是因为他打算必须先取得赌场经营许可证,宁可等待也要降低风险。

        

取得赌场经营许可证以后,假日酒店向特朗普提出合作意向:假日酒店愿意承担全部的建设费用,条件是赌场项目50%的股权并且负责日常运营。

 

与所有人想象的不一样,特朗普答应了。因为他遵循了商业地产风险管控第一的开发商思维。

       

 

3

亲自了解市场动向

 

 

特朗普有个特点,从来不请咨询顾问公司,特别相信自己的直觉。我想这主要可能是:他出生房产世家,而且自己从毕业就投身于房产行业,积累和经验可以说非常丰富的。积累丰富了,很多时候就会内化为自己的直觉。

       

特朗普始终坚持做决定前进行广泛的市场调查,这是一种本能反应。

 

如果打算买一块地,特朗普会先向附近的人咨询那里的教育(到哪里都有学区房!)、治安、购物情况。也会特意坐出租车,向出租车司机询问当地的一些情况。他会一直问,直到觉得没什么可问为止。

 

 

 

4

亲自了解市场动向

 

      

特朗普在自传中里说“很多人觉得做好房地产的关键是地段位置一定要好。其实,说这话的人根本不懂房地产。首先,你需要的并不是最好的地段,而是一单最好的生意。你可以通过营销和心理战术,让地段升值。

      

 当然,碰上了好地段,他绝不放弃。比如:特朗普看上了纽约第五大道的一个地块(就是以后特朗普大厦的地块),向原业主提出了是否可收购该地块。

 

原业主财大气粗,根本不理特朗普。

 

特朗普极有耐心,给原业主坚持写了三年的信。终于有一天,原业主碰上了财政危机,第一时间就想到了特朗普,将该地块卖给了他。

       

弄完特朗普大厦后,特朗普又买了一块很普通的地皮,建设特朗普广场。位于第三大道和61大街交汇处,地块普通,地价并不高。

 

但是特朗普已经把他的品牌打响了,再加上建筑设计方案造型别致,非常成功。自然而然提高了特朗普广场的地价。

 

现如今,第三大道成了名望的代名词。

       

在90年代初的时候,市场特别不好,特朗普身负几十亿美金的债务,所有人都认为他完蛋了。

 

但特朗普眼光其准,用100万美金(当时他100万美金现金都没有,50万美金还是朋友给凑的)买了香港佳新集团经营不善的烂尾楼-华尔街40号。

 

随后房地产市场开始复苏,华尔街40号每年租金收入2000万美元,价值5亿美金。

 

 

5

善用媒体,巧妙营销

 

      

别看现在特朗普和媒体的关系很糟,其实他在做房产的时候是很会利用媒体,并且学会了虚张声势。按他的话说:“这叫做真实的夸大,它是夸张的温和手法,也是营销中的有效策略。”

      

“好名声比坏名声强,不过,坏名声比没名声强”-特朗普

     

2019元旦之际,各国领导人都会发新年祝词。特朗普作为美国总统,发布了一个十秒的向全国人民的新年祝词,长度全球最短。

    

特朗普:“你们在外面尽情欢乐,我还在白宫加班!但我不怪你们。祝你们玩得开心,澳门新葡新京官方网站将拥有很棒的一年,祝大家新年特别特别快乐!”

    

你可以讨厌特朗普,也可以喜欢特朗普,但不可以忽视特朗普。

 

参考书目:

(1)《特朗普自传》

(2)《永不放弃-特朗普自述》

(3)《特朗普传:激情创造梦想》